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Cambiar local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas adquieran inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se desarrolla una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo establecido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial exigirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, hay que presentar un proyecto firmado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con carácter previo, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo estipulado por la legislación urbanística. Del mismo modo, es conveniente obtener un estudio de viabilidad previo realizado por un técnico especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también es posible que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se encuentra, priorizando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes hay que contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cambiar local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión del permiso y, además, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir posibles trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el tema para explicar las características del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en la cuestión, que se responsabilizará de realizar los documentos y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cambiar local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se debe enfrentar un ciudadano o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de local a vivienda, recomendamos que recurran al bufete lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el proceso.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre la construcción, la modificación deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de este tipo de procedimientos resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y la extensión de calificación, y después de estudiar el caso, podremos ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.